Bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai: Nên giữ hay bỏ?

Mới đây, Hiệp hội bất động sản Việt Nam (VNREA) đã đưa ra kiến nghị Bộ Xây dựng và Thủ tướng bỏ bảo lãnh mua bán bất động sản hình thành trong tương lai.

Cụ thể, tại khoản 1, Điều 56 luật kinh doanh bất động sản quy định: “Chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê, mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng, khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng”.

Theo VNREA, mức bảo lãnh đối với nghĩa vụ bàn giao nhà ở hình thành trong tương lai lên tới 100% giá bán nhà/căn hộ và thư bảo lãnh phát sinh hiệu lực cùng lúc dẫn đến tổng giá trị bảo lãnh của một dự án là rất lớn. Đối với các chủ đầu tư triển khai nhiều dự án với quy mô lớn cùng thời điểm, thì việc cấp bảo lãnh trong hạn mức tín dụng là không thể thực hiện được.

Trong khi đó, để cấp bảo lãnh thì ngân hàng thương mại sẽ yêu cầu phải có tài sản bảo đảm. Theo quy định pháp luật hiện hành, chủ đầu tư chỉ được phép dùng tài sản hình thành trong tương lai của dự án để đảm bảo cho nghĩa vụ hoàn trả khoản vay cho chính dự án đó, nên không được dùng tài sản của dự án này để đi đảm bảo cho nghĩa vụ khác.

VNREA đề xuất có thể thực hiện bằng cách tiền mua nhà thực hiện bằng chuyển khoản gửi tất cả vào ngân hàng và chỉ giải ngân theo tiến độ dự án. Đây sẽ là điều ràng buộc để doanh nghiệp không thể lấy tiền của khách hàng dùng vào mục đích khác. VNREA kiến nghị Chính phủ chỉ đạo, ban hành cơ chế có thể để doanh nghiệp và khách hàng tự thỏa thuận về nội dung này. Hoặc bỏ quy định bảo lãnh và thay một quy định khác…

Không thể bỏ quy định về bảo lãnh

Tuy nhiên, dưới góc độ là người mua nhà nhiều người đều cho rằng không thể bỏ quy định về bảo lãnh vì sẽ không bảo vệ được người mua nhà, phát sinh nhiều tranh chấp về sau. Người mua thấy dự án nào được ngân hàng bảo lãnh sẽ an tâm hơn rất nhiều.

Một số chuyên gia cũng cho rằng không thể bỏ quy định bảo lãnh mua bán nhà ở hình thành trong tương lai vì đây là “cánh cửa” phòng tránh rủi ro cho người mua nhà khi quyền lợi tài chính được bảo vệ bởi đơn vị thứ 3. Đặc biệt là trong bối cảnh thị trường chưa có nhiều chủ đầu tư thực sự có tiềm lực mạnh, năng lực triển khai dự án tốt, nguồn vốn chủ yếu phụ thuộc đi vay, huy động. Việc VNREA đề xuất bỏ quy định bảo lãnh bán nhà trên giấy tức là bỏ vòng bảo vệ người mua nhà.

Trao đổi với báo Lao động, luật sư Trần Minh Cường – Đoàn Luật sư TP.HCM cho biết, một thực tế cho thấy dù có quy định rõ ràng về bảo lãnh nhưng trên thị trường đã có không ít trường hợp mặc dù chưa hoàn thành việc gửi hồ sơ đề nghị phát hành bảo lãnh và chưa được các ngân hàng chấp thuận việc phát hành thư bảo lãnh cho từng khách hàng mua nhà trong dự án, có một vài chủ đầu tư đã vội vàng đưa công văn hồi đáp của việc ngân hàng đồng ý về mặt nguyên tắc việc sẽ cấp bảo lãnh để tạo niềm tin cho khách hàng. Do không đọc và tìm hiểu kỹ, đã có khá nhiều khách hàng bỏ tiền mua căn hộ để rồi sau đó dẫn tới tranh chấp, khiếu kiện khi dự án không hoàn thành đúng tiến độ.

Luật sự Cường cho rằng, nên giữ lại quy định này để hạn chế rủi ro và đảm bảo cho khách hàng trong tình trạng “thượng vàng hạ cám” các chủ đầu tư kinh doanh căn hộ hình thành trong tương lai hiện nay. Khách hàng không phải là một chuyên gia pháp lý để có thể trao đổi kiểm tra tất cả các văn bản pháp lý do chủ đầu tư cung cấp để biết được một dự án có đầy đủ pháp lý hay không trước khi quyết định đầu tư.

Doanh nghiệp nói gì?

Trong khi đó, trao đổi với báo Người lao động, tổng giám đốc một DN BĐS khá uy tín tại TP. HCM thừa nhận đúng là quy định về bảo lãnh dự án nhà ở hình thành trong tương lai đã làm DN tốn chi phí khá lớn. DN triển khai nhiều dự án thì chi phí này càng cao. Quan trọng hơn là DN có uy tín cũng bị cào bằng, đóng phí như DN không tên tuổi, không uy tín, cố tình làm sai.

Tuy nhiên, khi đặt vấn đề có nên bỏ hay không việc bảo lãnh dự án, vị tổng giám đốc này cho rằng bỏ cũng không hẳn tốt cho thị trường vì nó sẽ làm cho những chủ đầu tư cố tình vi phạm, làm sai và đẩy rủi ro về khách hàng. Vì vậy theo vị này, nên áp dụng hình thức để khách hàng và DN tự thỏa thuận về việc mua bán dự án hình thành trong tương lai.

"Đây là phương án mà cả chủ đầu tư và người mua đều mong muốn và cũng phù hợp với Bộ Luật Dân sự. Tuy nhiên, ngay từ ban đầu, chủ đầu tư phải minh bạch, đưa những thỏa thuận này vào hợp đồng đặt cọc, để giữ niềm tin cho người mua nhà" - vị này nhấn mạnh.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, phần lớn các dự án hiện nay chỉ có bảo lãnh cho "phải phép". Để thực hiện việc bảo lãnh cho dự án, trước tiên ngân hàng sẽ phải ký với chủ đầu tư một văn bản chấp thuận bảo lãnh cho dự án. Sau đó, chủ đầu tư có trách nhiệm gửi cho ngân hàng hợp đồng mua, thuê mua nhà ở của khách hàng trong vòng 10 ngày làm việc kể từ ngày ký. Căn cứ theo hợp đồng, ngân hàng sẽ phát hành cam kết bảo lãnh dưới hình thức thư bảo lãnh cho từng khách hàng trong vòng 5 ngày làm việc kể từ khi nhận được hợp đồng mua, thuê mua nhà do chủ đầu tư gửi đến.

"Tuy nhiên, trên thực tế, rất ít chủ đầu tư thực hiện điều này, mà bằng nhiều cách, họ sẽ cố tình né đi để không phải trả bảo lãnh khoảng 2% mỗi năm cho ngân hàng", ông Đính nói và cho biết thêm, nhiều chủ đầu tư đề nghị ngân hàng bảo lãnh cho dự án của mình, nhưng cũng không được ngân hàng chấp thuận hoặc hợp đồng bảo lãnh không được đáp ứng đầy đủ.

P.V (tổng hợp)